07.04.2025

Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters

BGH, Urteil vom 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23

Wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalls anzunehmen ist, dass der Vermieter die Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB tatsächlich zurückerhalten hat, kann der Lauf der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten (auch bereits vor einer Beendigung des Mietverhältnisses) durch Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters in Gang gesetzt werden. Die hierfür erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieter dann zu bejahen, wenn er Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters hat und die eigene Sachherrschaft eingetreten ist, also er sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache machen kann.

12.03.2025

Übernahme von Umsatzsteuer in gewerblichem Mietverhältnis 

BGH, Urteil vom 15.01.2025, Az: XII ZR 29/24

a) Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 30. September 2020 - XII ZR 6/20 - NZM 2021, 96).

b) Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 79/07 - NJW-RR 2009, 593).

c) Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.